Bajada de tipos de interés del BCE: así afecta al precio de la vivienda

El Índice de Precios de Vivienda (IPV) correspondiente al primer trimestre de 2024, publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), muestra una variación trimestral del 2,6% y un incremento anual del 6,3%. María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, señala que "es común que los precios se recuperen en los primeros meses del año en comparación con el último trimestre, el cual suele mostrar una tendencia a la baja. El aumento interanual refleja un encarecimiento significativo, similar a las cifras de 2021, cuando la demanda acumulada por la pandemia comenzó a impactar el mercado".

A pesar de los altos niveles de tipos de interés y el endurecimiento hipotecario, la demanda por comprar vivienda ha seguido siendo intensa. Datos de Fotocasa Research indican que el 14% de la población española busca una vivienda para comprar, superando el 12% registrado en 2021. Este fuerte interés en la compra, frente a una oferta cada vez más escasa, provoca un desequilibrio que empuja los precios al alza.

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La oferta de viviendas disponibles sigue disminuyendo, después de tres años consecutivos de 'boom' de compraventas, lo que refuerza las tensiones entre oferta y demanda y dificulta la estabilización de los precios. Un sector significativo de la demanda está compuesto por compradores solventes, con alto poder adquisitivo, inversores y extranjeros, que siguen dinamizando el mercado a pesar de los altos tipos de interés. También hay un perfil de comprador más modesto que busca oportunidades de precio más bajo, y aquellos que compran para reposición sin necesidad de financiación bancaria. La estabilidad del mercado laboral y la resiliencia del empleo también influyen positivamente en las rentas familiares, manteniendo la demanda alta.

En un contexto de desequilibrio entre oferta y demanda, Fotocasa Research muestra que el 78% de los ciudadanos interesados en el mercado de compraventa quieren comprar, frente al 16% que desea vender, lo que incrementa la presión sobre los precios. Es probable que el encarecimiento de la vivienda se mantenga o incluso se acentúe en los próximos meses, especialmente en grandes capitales y zonas costeras con alta demanda y atractivo para compradores extranjeros.

En cuanto a la vivienda de obra nueva, el incremento de precio es notable, con una subida interanual del 10,1% en el primer trimestre. Esta tendencia de fuertes incrementos se mantendrá a largo plazo debido a varios obstáculos que enfrentan los promotores y constructores, como la inflación que eleva el coste de los materiales, la baja producción y logística, y la escasez de mano de obra cualificada. Estos factores, junto con las dificultades para adquirir suelo finalista, han provocado un déficit en la producción de obra nueva que persiste desde hace más de una década.

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Impacto de la bajada de tipos de interés

• Abaratamiento de las nuevas hipotecas: Los bancos están comenzando a ajustar sus cálculos y estrategias en anticipación a la desescalada de los tipos de interés, facilitando el acceso al crédito hipotecario y fomentando la compra de viviendas. Este año ya han anunciado bajada de su oferta hipotecaria Caixabank, BBVA, Banco Sabadell, Bankinter, Unicaja, Abanca, ING y los digitales Openbank, Imagin, EVO, MyInvestor o Coinc.
• Retorno de los compradores: Un 19% de los compradores que habían paralizado sus procesos debido a la subida de tipos probablemente regresen al mercado en busca de oportunidades más atractivas. Además, un 21% de compradores han expresado su disposición a volver al mercado una vez bajen los créditos hipotecarios. En conjunto, esto podría suponer un aumento del 30-35% en la cantidad de compradores activos.

Políticas incentivadoras

• Avales ICO: Las políticas de incentivos como los avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) están diseñadas para fomentar la compra de viviendas, lo cual impulsará aún más la demanda.

Presión sobre la oferta

• Sobredimensión de la demanda: La combinación de más compradores entrando al mercado y políticas incentivadoras contribuirá a una sobredimensión de la demanda. Esto, en un contexto donde la oferta sigue siendo limitada, ejercerá una mayor presión al alza sobre los precios.
• Incremento continuo de precios: Dados estos factores, se espera que la tendencia de incremento en los precios de la vivienda continúe. Las zonas con mayor presión de demanda, como las grandes ciudades y las áreas costeras, experimentarán los aumentos más significativos.
• Efecto en la obra nueva: La vivienda de obra nueva, ya en auge con incrementos del 10,1% en el primer trimestre, seguirá viendo subidas de precios debido a la escasez de stock, el aumento de los costos de materiales, y las dificultades de los promotores y constructores para mantener el ritmo de producción.

En conclusión, la bajada de tipos de interés, junto con políticas incentivadoras y una oferta limitada, conducirán a una mayor demanda y, en consecuencia, a un continuo incremento de los precios de la vivienda en 2024.