El 'boom' infinito de la vivienda: los precios seguirán subiendo durante 2024

La situación del mercado residencial podría definirse como el 'boom' infinito. Según los últimos datos ofrecidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE), actualizados hasta el pasado mes de junio, en el último año, el precio de la vivienda ha subido un 7,8% y acumula ya once años al alza, desde los mínimos registrados en 2013 tras el estallido de la burbuja financiera. Según los expertos consultados, esto no va a cambiar a corto y medio plazo: en los próximos meses, la bajada de los tipos de interés impulsará las nuevas compras, mientras, en los próximos años, no hay visos de que el desequilibrio existente entre la baja oferta y la alta demanda cambie, casuística que solo provocará nuevas subidas en los precios.

Una de las últimas casas en mejorar las previsiones para el sector en los próximos dos años ha sido CaixaBank Research. "Prevemos que el número de compraventas se sitúe en torno a las 565.000 unidades por año y que el precio de la vivienda aumente alrededor del 5,0% en 2024 y registre un avance algo más contenido en 2025, del 2,8%. Las perspectivas para la demanda y los precios de vivienda en los próximos trimestres son positivas, dado que la mayor parte de los factores que han venido apoyando al sector seguirán presentes: dinamismo económico, fortaleza de la demanda extranjera, elevada creación de empleo que favorece el aumento de la renta real disponible, en un contexto de moderación de la inflación, y una situación financiera de las familias favorable. Además, a este conjunto de factores se debe añadir el descenso de tipos de interés que ha iniciado el Banco Central Europeo (BCE)", comenta Judit Montoriol, lead economist de la casa de análisis de la entidad financiera.

Bajada de los tipos de interés

El pasado mes de junio, el BCE inició la bajada de los tipos de interés, con un recorte del 0,25% y en septiembre decidirá si aplica un nuevo recorte. El efecto habitual de la relajación de la política económica, según Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de la tasadora Tinsa, es que "se vaya estimulando paulatinamente la demanda residencial y la inversión en construcción". Esta opinión la secunda José María Basáñez, presidente de Grupo Tecnitasa y presidente de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA), que apunta que una medida como esta "facilita el acceso a una hipoteca" y, de esta manera, que se produzca un "incremento en el nivel de compraventas de vivienda".

El Euríbor, indicador utilizado para referenciar los créditos variables y guía a la hora de los fijos, ha bajado alrededor de un 0,6% desde abril, hasta situarse ligeramente por encima del 3%. "Aunque la evolución es positiva, debemos de tener en cuenta que, con todo, los tipos de interés todavía se mantendrán en niveles superiores a los registrados en 2021, por lo que, a su vez, seguirán suponiendo una barrera de acceso para un segmento significativo de potenciales compradores", señala Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación.

Compraventas al alza

En 2023, según el INE, se cerraron en España 584.400 compraventas, cerca de un 10% menos que en 2021. Durante el primer semestre de 2024, la cifra registrada asciende hasta las 299.200 operaciones, un 4,5% menos que en el mismo periodo del año anterior. Las caídas que se han producido en los últimos meses, fruto del enfriamiento que produjo en el mercado la subida de tipos, podrían haber terminado. "Si bien entre los meses de enero y junio el año ha estado marcado por una ligera contracción en el número de compraventas de vivienda (en términos totales), hay una serie de factores que podrían vaticinar una recuperación gradual de la misma en la segunda mitad del presente ejercicio. En base a la evolución del mercado y a estos factores, al cierre de 2024, estimamos unas cifras similares a las del año pasado en lo que al número de compraventas de vivienda", explica Consuelo Villanueva.

A pesar de lo anterior, tal y como recuerda José María Basáñez, "se cierran cada vez más compras de viviendas al contado o sin financiación hipotecaria". En el último año, el 35% de las compraventas no requirieron financiación bancaria. "Esto se debe a una mayor demanda por parte de compradores extranjeros con altos niveles de rentas. El porcentaje medio de compraventa de vivienda por parte de extranjeros en España es superior al 15%, llegando a representar hasta el 33% en determinadas zonas como Baleares", añade el presidente de Tecnitasa.

Los precios seguirán subiendo

Sociedad de la Tasación pronostica que al precio de la vivienda registrará "incrementos mantenidos con tendencia cada vez más marcada hacia la estabilización", salvo en el caso de la obra nueva, donde las subidas serán más agudizadas "impulsados como decíamos por la relativa escasez de producto terminado". "El precio medio de vivienda nueva registrará un nuevo máximo al cierre de 2024, que se situaría en alrededor de 3.000 euros por metro cuadrado, con una variación interanual positiva del 3,8%", añade Consuelo Villanueva.

"La vivienda de nueva construcción se sigue vendiendo, en general, rápidamente y con precios en continuo ascenso debido, entre otras causas, a que en los últimos años se está construyendo en España menos de la mitad del volumen de vivienda nueva que se estima que demanda el mercado. Y, además, la parte de la demanda de vivienda de nueva construcción no satisfecha ante su escasa oferta se deriva a la vivienda de segunda mano, lo que hace que también se incrementen en general los precios de la vivienda usada. Por ello, prevemos que a finales de este año 2024 se debería dinamizar el segmento residencial de segunda mano", concluye José María Basáñez. Un diagnóstico similar realiza Arias de Tinsa, que destaca que "la escasez de oferta existente en la actualidad requiere de cierto tiempo para subsanarse tras años en que el volumen de adición de viviendas al parque residencial se ha mantenido por debajo del nivel de creación de hogares a pesar de que el stock utilizable heredado de la burbuja de 2007 ya había sido absorbido".