Guía | ¿Qué es legal y qué no lo es cuando vas a alquilar un piso?

Buscar piso de alquiler se ha convertido en un trámite cada vez más complicado, no solo por los precios de la vivienda, que se han disparado en muchas ciudades, entre ellas Barcelona. También por los farragosos requisitos que hay que cumplir.

Con la nueva ley de vivienda del año pasado, quienes se hallan en este proceso topan ahora con novedades ante las que no saben cómo reaccionar. Hay quien se ha encontrado, por ejemplo, con que la inmobiliaria les cobra por un concepto hasta ahora inexistente, el de asesoramiento. Es una praxis esta que, en principio, no debería darse, puesto que las agencias no pueden ya cobrar los honorarios a los inquilinos, sino que se los deberían repercutir solo a los propietarios.

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Exactamente, ¿qué puede exigir el propietario al inquilino de una vivienda? Estas son algunas de las situaciones con que se pueden tropezar aquellos que están tratando de encontrar su piso ideal.

¿Te pueden cobrar por hacer una visita al piso de alquiler?

No, no lo es. La Audiencia Provincial de Cádiz concluyó recientemente que una agencia inmobiliaria no puede cobrar por realizar una visita a un domicilio. En los contratos de vivienda habitual o permanente del inquilino, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo de la parte arrendadora, según recoge el artículo 20 de ley de arrendamientos urbanos, modificado en 2023, según recuerda el gabinete de abogados Legálitas, especializado en ofrecer asesoramiento jurídico en este tipo de situaciones.

¿Qué documentos ha de presentar el inquilino para poder alquilar?

La documentación que puede pedir el propietario a la hora de formalizar un contrato de alquiler son, por un lado, el documento de identificación del interesado como el DNI o el permiso de trabajo y/o residencia, y, por otro lado, la documentación que verifique la capacidad económica del futuro inquilino (nóminas o contrato de trabajo). El arrendador sí puede solicitar un aval bancario o fiador personal en garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. Sin embargo, advierten los abogados de Legálitas, pedir los movimientos bancarios ya no es tan correcto puesto que, para justificar su capacidad económica, se puede hacer con otra documentación como la nómina o última declaración de la renta.

¿Cuál es la fianza máxima y cuántas mensualidades te pueden pedir?

La ley de arrendamientos urbanos contempla la exigencia y prestación de una fianza equivalente a un mes de renta y el pago de dicha fianza deberá realizarse en metálico. Cuando finalice el contrato de alquiler, el importe tendrá que ser devuelto al arrendatario trascurrido un mes desde que se hayan entregado las llaves de la vivienda. Los letrados destacan que el artículo 36 de la norma permite pactar una garantía adicional a la fianza, que en ningún caso podrá exceder de dos meses de renta. 

 ¿Se puede pagar el alquiler del piso por bizum o en efectivo?

La nueva ley de vivienda establece que el pago del alquiler se efectuará a través de medios electrónicos. De manera excepcional, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.

¿Cuál es la duración mínima y máxima de un contrato de alquiler?

En los contratos de vivienda habitual es válido un contrato de larga duración (siempre que no sea indefinido). Cuando el plazo de duración sea inferior a cinco años (si el dueño es persona física) o siete años (si el dueño es persona jurídica) llegada la fecha del vencimiento del contrato, este se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración, salvo que el inquilino manifieste al propietario que no tiene la intención de continuar en la vivienda alquilada.

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Así, el arrendador estará legalmente obligado a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta que la duración del mismo alcance los cinco o los siete años. Transcurrido este plazo de prórroga legal, el propietario podrá negarse a renovar el contrato siempre lo avise con antelación al inquilino con cuatro meses de antelación.

Si no se produce este aviso previo de extinción, el contrato de arrendamiento se prorroga por otros tres años más, salvo que sea el inquilino no desee renovarlo. Transcurridas las prórrogas, si ninguna de las partes comunica la resolución contractual, operaría la tácita reconducción del Código Civil, es decir, se renovaría de año en año o de mes en mes dependiendo si la renta está fijada mensual o anual.

¿Cómo hay que hacer el contrato de un piso compartido?

Aunque se pueden firmar contratos individuales independientes con cada arrendatario, arrendatario y arrendador también pueden formalizar un único contrato de alquiler entre todos los inquilinos y la propiedad que puede ser temporal si es por un único curso escolar, por ejemplo. Si hay unidad de renta pactada, no es necesario que el contrato contemple la distribución de la vivienda de forma que su uso se presente como único e indivisible.

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También es posible establecer normas o limitaciones en lo que al uso de las zonas comunes de la vivienda se refiere cuando esta se alquila a varias personas. Un caso sería el arrendamiento de una habitación con derecho de uso de cocina o baño, por ejemplo. Una condición importante que incluir sería la relativa a las visitas recibidas, de forma que no se perjudique o limite el uso que los otros inquilinos puedan hacer de dichas zonas.

Legálitas aconseja en este sentido disponer una cláusula en la que se indique la obligación de no realizar actividades molestas o dañosas para el resto de la finca y, en su caso, incorporar todas aquellas normas que pudieran existir para el uso de elementos o zonas comunes.

Si se va un inquilino, ¿el resto debe hacerse cargo de lo que pagaba esa persona?

Si todos los inquilinos firmaron el contrato de arrendamiento, todos ellos son responsables solidarios del pago de la renta, así como de las obligaciones legales contractuales, salvo pacto en contrario. Eso significa que han de asumir la parte de la persona que abandona la vivienda.

¿Puede el inquilino subalquilar alguna habitación?

En ningún caso, el inquilino podrá subalquilar ni total ni parcialmente la vivienda arrendada sin el permiso del propietario. La normativa vigente recoge la posibilidad de subarrendar el inmueble únicamente de forma parcial y por escrito si así lo permite el arrendador.

En caso de rescindir el contrato , ¿con cuánto tiempo hay que avisar?

En contratos de vivienda habitual, el inquilino deberá preavisar al propietario con al menos un mes de antelación, debiendo de hacerlo a partir del sexto mes de vigencia, periodo que es obligatorio para el arrendatario. Hay que leerse bien el contrato, porque algunos incluyen una penalización de un mes de renta por año pendiente por cumplir (en el caso de que haya habido prórrogas).

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