Demasiada gente y pocos hogares

La población crece y en cada hogar viven menos personas, ahora ya solo 2,5 de media. Según el Banco de España hacen falta 600.000 nuevas viviendas en el estado para cubrir la demanda, pero solo se construyen 90.000 cada año. Y, cuando hay más demanda que oferta, los precios suben. No es de extrañar, pues, que el acceso a la vivienda genere cada vez más malestar social y un gran quebradero de cabeza político.

Esta falta de oferta de vivienda ha afectado sobre todo los precios del alquiler, que se han hecho inaccesibles para un porcentaje importante de la población que no quiere (o no puede) comprar un piso. Simplificando un tema muy complejo, para mejorar la oferta de pisos de alquiler a largo plazo haría falta que se cumplieran los siguientes requisitos: primero, es necesario que sea una actividad económica provechosa para los propietarios; segundo, se necesitan más viviendas.

Empezamos por el primero: la viabilidad económica de la actividad. Del listado de medidas políticas que se están tomando para aliviar la situación, la que genera más debate es la limitación de los precios del alquiler, que está distorsionando el funcionamiento del mercado inmobiliario. Para los arrendadores, los incentivos económicos para tener y mantener en buenas condiciones un piso de alquiler a largo plazo han quedado menguadas. Además, las garantías ampliadas que se ofrecen a los inquilinos aumentan el riesgo de impagos y de quedarse encallados en procesos legales. La consecuencia de esto es una disminución de la oferta de pisos de alquiler, sobre todo en las grandes ciudades, tal y como ya empiezan a mostrar los informes elaborados con datos extraídos de portales inmobiliarios. También se constata un desplazamiento de pisos de alquiler a largo plazo hacia la temporalidad o hacia usos turísticos. Ante esta situación, la respuesta del estado parece que será la justificación documental de la temporalidad para evitar fraude. Una medida que puede ayudar a que se aplique mejor la ley, pero que añade más barreras a los arrendadores por un beneficio pequeño. También se propone un mayor control de los pisos de uso turísticos, que ya es un requerimiento de la Unión Europea.

La segunda condición es que haya más vivienda disponible. A pesar de que este año se ha registrado un repunte importante en la construcción de nueva vivienda (un 40% de nuevos visados respecto al 2023), durante muchos años ha estado bajo mínimos. Esto todavía son las consecuencias de la burbuja inmobiliaria de 2008, que destruyó dos tercios de las empresas que se dedicaban a ello, y de dificultades que se fueron acumulando en años posteriores que tampoco hicieron fácil remontar el sector. La falta de terrenos en zonas urbanas, que son las más demandadas, el incremento de los precios de los materiales, y los retrasos en el suministro derivados de la guerra de Ucrania. Y, para acabarlo de rematar, las nuevas normativas de sostenibilidad medioambiental, necesarias, pero un escollo más al fin y al cabo. Simplemente, costaba hacer cuadrar los números. Esta situación también se reflejó en el sector público, con centenares de licitaciones de obras que quedaron desiertas por estos mismos motivos. Si la tendencia a la nueva construcción de vivienda se mantiene, se podría ir cambiando la situación, pero solo a medio-largo plazo porque las casas no se pueden construir por el tejado.

Para ampliar el parque de vivienda disponible, también podría ayudar que se pongan al mercado de alquiler los pisos que están vacíos, que se estima en más de 400.000 en Catalunya. La posible aplicación de cargos fiscales sobre pisos desocupados de manera permanente y que prevé la Ley de Vivienda podría ser un incentivo. También hay que poner atención en los edificios que quedaron empantanados durante la crisis inmobiliaria. Sí, todavía hay. Y ahora no pueden acabarse porque son hijos de otro contexto normativo.

Para las personas económicamente más vulnerables, conviene tener un parque de viviendas de alquiler social, ya sean gestionadas por el estado o bien con una colaboración público-privada, para equipararnos a estándares europeos. Tarde o temprano, estas medidas irán cayendo por su propio peso. En las condiciones actuales, los afortunados que encuentren un alquiler asequible no serán suficientes para que la vivienda deje de ser un problema social de primer nivel.