Baleares tiene el mayor problema de vivienda sin visos de solución, advierte el BBVA

La evolución que está teniendo el precio de la vivienda de Baleares es único en toda España, liderando de forma sistemática los principales indicadores en esta materia, según sentencia el último Observatorio Inmobiliario elaborado BBVA Research. Pero además, el economista y autor de este informe, Félix Lores, advierte que por el momento no se perciben las condiciones para que esta tendencia pueda cambiar, lo que significa que el problema de acceso a una residencia se va a mantener durante los próximos años en el archipiélago. Respecto a las medidas que está adoptando el Govern, se considera que van en la dirección correcta, pero se añade que su impacto es limitado y a largo plazo, por lo que el alivio que van a suponer va a ser reducido y no inmediato.

Primer elemento a tener en cuenta: según este organismo, al cierre del primer trimestre de este año solo Baleares y Madrid tienen un precio medio que se sitúa por encima de los máximos que se alcanzaron durante la ‘burbuja inmobiliaria’ de 2008. Pero con un matiz muy importante, y es que mientras que en Madrid esa diferencia no llega al 5%, en las islas los inmuebles residenciales son ya alrededor de un 25% más caros que en aquellas fechas de euforia en el sector.

Líderes en encarecimiento

Un segundo aspecto a subrayar es que tanto en 2023 como durante este año el archipiélago aparece claramente como líder en esos encarecimientos, con subidas a lo largo de los dos ejercicios que se mueven entre el 8% y el 9% anual, duplicando la media estatal. Si miramos la situación de ese periodo, solo Canarias muestra una constancia similar en ese encarecimiento, con la diferencia de que en este archipiélago esos incrementos se han situado en torno a un 7% anual.

Eso hace que sea también la autonomía con una mayor diferencia respecto a los valores del mercado precovid, es decir respecto a 2019, al situarse ya un 30% por encima.

Tipo de viviendas

Respecto a la vivienda de nueva edificación, otra vez Baleares ocupa el liderazgo en España por lo que al encarecimiento registrado desde 2019 se refiere. Durante el primer trimestre de este año un inmueble residencial de las islas es algo más del 30% más caro que antes de la pandemia.

En cuando a la subida de 2023 y el inicio de este año, en el primero de estos ejercicios alcanzó en torno al 7,5%, viéndose superada por la Comunidad Valenciana y por Navarra. Pero mientras que en el caso de 2024 BBVA destaca que en la mayoría de las autonomías ese aumento de los precios se ha moderado, en Baleares ha sucedido lo contrario, y se ha acelerado hasta superar el 8%, la tasa más importante del país.

Las residencias usadas muestran un perfil similar. Son un 30% más caras que antes de la pandemia, y en este caso la subida de sus precios en 2023 y el inicio de 2024 son las más acentuadas de España, acercándose al 9% en el primero de esos ejercicios y superando ligeramente el 8% en el segundo.

Eso hace que las islas sean también la autonomía donde las familias deben de hacer un mayor esfuerzo económico para acceder a un inmueble. En Baleares un hogar debe de destinar alrededor de un 43% de sus ingresos para pagar la compra de una vivienda. En el segundo lugar aparece el País Vasco, con un 38%, seguido de Madrid con un 32%. En Murcia y Castilla-La Mancha no se llega al 20%.

Perspectivas

El problema para los residentes en el archipiélago es que esta situación no presenta visos de mejorar. Félix Lores indica que se ha llegado a este punto por un cúmulo de problemas tanto en la oferta como en la demanda.

En primer lugar, en Baleares se está impulsando un número limitado de nuevas viviendas, inferior a la demanda existente, y en este sentido se recuerda que un territorio insular tiene limitaciones para generar nuevo suelo urbanizable.

Pero además, en el caso de la oferta la tensión no viene provocada únicamente porque haya más familias buscando piso que los que salen al mercado, sino que esos residentes se enfrentan a un «competidor» imbatible, como son los extranjeros que desean instalarse en el archipiélago y que cuentan con un poder adquisitivo muy superior al de los españoles, lo que les permite pagar más por un inmueble. No hay que olvidar, según se pone de relieve en el informe, que el archipiélago es la zona de España con un mayor porcentaje de compras por parte de extranjeros, acercándose al 40%.

Y este último es un factor que tampoco va a cambiar, dado que el flujo de turistas que cada año llegan a Baleares, aunque no pueda seguir creciendo al ritmo actual, va a seguir siendo muy elevado, convirtiéndose en un escaparate sobre los atractivos que las islas tienen para residir en ellas. De este modo, va a seguir existiendo una demanda llegada de otros países que puede pagar más que un residente por esos escasos inmuebles.

Medidas del Govern

El economista de BBVA Research señala que las medidas que ha comenzado a tomar el Govern del PP van en la buena dirección, al apostar por la salida al mercado de pisos que pueden ser más pequeños y en edificios más altos, al igual que transformar locales comerciales en residencias, con un modelo más intensivo de ciudad que extensivo, como se hace en otros países europeos.

El problema, en opinión de Lores, es que se trata de iniciativas positivas pero de impacto limitado, y además a largo plazo, lo que supone que los residentes en las islas no van a ver como su problema para poder acceder a una residencia mejora de forma sustancial durante los próximos años.