La inversión inmobiliaria cae hasta los 4.500 millones con los fondos a la espera de más rebajas de tipos

La inversión inmobiliaria no resurge a pesar de la bajada de los tipos de interés. En el primer semestre del año, el capital destinó 4.456 millones de euros a comprar activos, un 13,4% menos que en el mismo periodo de 2023, según datos de la consultora BNP Paribas Real Estate. El sector continúa registrando cifras modestas en comparación las alcanzadas en 2022, año en el que los bancos centrales modificaron su política económica y se alcanzó un récord en la inversión.

Aunque el Banco Central Europeo (BCE) inició la desescalada en los tipos el pasado mes de junio, pasando de fijarlos en el 4,5% al 4,25%, el organismo liderado por Christine Lagarde se ha mantenido cauto con el ritmo de las futuras bajadas. La decisión, a pesar de que ha tenido su impacto sobre el bono español a 10 años, que ha caído hasta el entorno del 3,2%, se mantienen por encima del 3%. El inversor inmobiliario siempre exige una prima, dependiendo del riesgo, sobre este producto financiero, considerado el activo libre de riesgo.

Consultoras como CBRE detectan ya un cambio de tendencia en el mercado, que permitirá registrar cifras más altas en 2024 que en 2023, cuando la inversión cayó casi un 40%. "La inversión inmobiliaria gana tracción de forma gradual con las operaciones registradas durante la primera mitad del año. Esto junto al inicio de la senda de normalización de los tipos nos lleva a mantener la previsión de inicios de 2024, con un crecimiento entre el 5% y el 10%, más próximo al 10%", destaca en su último informe la mencionada firma.

Los hoteles lideran la inversión

Los hoteles, un semestre más, vuelven a ser los líderes dentro de la inversión inmobiliaria. Entre enero y junio se han concentrado inversiones por valor de 1.387 millones, el 46% de toda la inversión. Esta cifra es 26% inferior a la registrada en la primera mitad de 2023, pero en ese periodo se cerraron dos 'megaoperaciones' del fondo soberano de Abu Dabi. En 2024, las dos principales transacciones fueron la compra de Grupo Statuto del hotel Six Senses de Ibiza por alrededor de 200 millones y la adquisición de un vehículo de Banco Santander, Moon GC&P Investments, del 38% de los complejos Gran Meliá Palacio de Isora y Meliá Cala Galdana por 216 millones, en una operación que también incluyó un inmueble en Londres.

Los motivos detrás de este 'furor' inversor por los hoteles es las buenas cifras del turismo en España, que se prevé que reciba a más de cien millones de visitantes durante este año. Esto, sumado a que se trata de un sector muy granular, donde hay oportunidades de inversión en la mejora de activos existentes, ha provocado que muchos fondos hayan querido posicionarse en el país.

Los centros comerciales recuperan tracción

El otro sector que mejor comportamiento está demostrando es el retail (comercio), en especial los centros comerciales: la inversión subió en el primer semestre un 262%, hasta alcanzar los 1.295 millones, según BNP Paribas RE. Durante este periodo se han cerrado importantes transacciones, incluido varias de porfolios de activos, como la venta de ASG de tres activos en Barcelona, Bilbao y Cáceres al empresario Felipe Peraire Palos por más de 130 millones. En operaciones individuales, Nuveen RE traspasó a Henderson Park y Eurofund el centro Islazul (Madrid) por 240 millones, Lighthouse Properties y Resilient REIT adquirieron Salera (Castellón) a DWS por 170 millones, Lighthouse Properties compró también H2O (madrid) a CBRE IM y Kennedy Wilson vendio a Alpha Trust por 21 y Rivoli AM el centro Moraleja Green por más de 63 millones.

Fuera de centros comerciales, destaca la adquisición de la americana Realty Income de 30 tiendas Decathlon en España por más de 200 millones, la compra del fondo israelí MDSR de 22 supermercados a AEW, la venta de 300 oficinas de BBVA por 100 millones y la adquisición de Gregorio Jiménez, dueño de Burger King Iberia, del edificio ubicado en el número 18 de la Gran Vía madrileña a CBRE IM e IBA Capital por 70 millones.

"Las cifras de inversión registradas en el primer semestre han confirmado el gran interés que ya se empezaba a ver a finales del 2023 en el sector retail debido, en gran parte, a los buenos fundamentales de los activos y a la previsión positiva de los indicadores macroeconómicos que impactan en el consumo. Tan solo en el primer trimestre del año se registró un volumen de inversión de alrededor del 72% del total invertido en 2023 y se prevé que esta tendencia se prolongue a lo largo del año", destaca CBRE.

Resto de activos

El peso de las oficinas dentro del conjunto de la inversión ha supuesto solo el 8%, a pesar de que tradicionalmente suele ser el foco principal de los fondos y grandes patrimonios. En tota se registraron operaciones por valor de 373 millones. BNP Paribas Real Estate sitúa a esta tipología de activo como "el que más impactado se ha visto por los tipos de interés". Sin embargo, desde CBRE apuntan en sus estimaciones que esperan el regreso de operaciones de gran tamaño durante el segundo semestre. "La lucha por los espacios de mayor calidad se traduce en subidas de las rentas prime para ambas ciudades", añaden.

La logística, el activo ganador después de la pandemia, es otro de los sectores que ha visto reducido a mínimo sus volúmenes de inversión tras el cambio en la política monetaria. Entre enero y junio se cerraron operaciones por valor de 446 millones. El motivo en el desplome tiene que ver con la ausencia de grandes operaciones de carteras, que involucren a varios activos. CBRE también descarta "signos de reactivación", aunque "la confianza en el sector aumenta".

Por último, el sector residencial, englobando promociones de viviendas de nueva construcción (BTR) y ya en alquiler (PRS), acaparó 563 millones, la mitad que en el primer semestre de 2023, a pesar de que se incluyen en este punto la adquisición de oficinas para su transformación en viviendas, una de las grandes tendencias del sector, especialmente en el centro de las grandes ciudades. Madrid ha acaparado durante la primera mitad de 2024 el 75% de las operaciones, con Barcelona desaparecida y con Valencia y Bilbao ganando peso.