La vivienda aleja el fantasma de la recesión y se prepara para un nuevo 'boom'

La primera bajada de los tipos de interés ejecutada por el Banco Central Europeo (BCE) el pasado mes de junio del 4,5% al 4,25%, ha tenido su colateral en la vivienda: las diferentes casas de análisis, entidades financieras, tasadoras y firmas del sector empiezan a vislumbrar el fin del periodo recesivo que ha registrado el mercado desde el BCE inició la subida de las tasas en marzo de 2022. La última ha sido la agencia de calificación norteamericana Standard & Poor's, que estimaba una caída del 0,3% en los precios en 2024 y, en su último informe, ha cambiado sus previsiones a subidas que rondarán el 4% en el año. También ha mejorado sus pronósticos para 2025, del 1,5% al 3%, 2026, del 2% al 2,4%, y mantiene las del 2027 en el 2%. Esto supone una subida acumulada en estos cuatro años del 11,4%.

Según el índice de precios de vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero de 2022 y marzo de 2024 (último dato disponible), los precios de la vivienda en España han subido un 10%, a pesar del endurecimiento en la política monetaria. La causa, de acuerdo a la opinión de la mayoría de los expertos, es la poca oferta disponible en el mercado y la alta demanda, que provoca tensiones en el precio. A mayores, a nivel macroeconómico, España se ha situado entre las economías de la zona euro que mejores tasas de crecimiento registran y el empleo está en máximos históricos, lo que ha impedido que se produzca un enfriamiento del mercado.

A pesar de las subidas, en los últimos meses, las tasas de crecimiento, medidas de forma interanual, han ido decreciendo. Sin embargo, si el BCE activa una nueva reducción de tipos, esto se traducirá en una rebaja del precio de las hipotecas. "Si los pronósticos de desescalada de tipos de interés se cumplen y se producen dos descensos más en el segundo semestre del año, volveremos a ver cómo el acceso a la vivienda mejora al rebajarse las condiciones de acceso al crédito hipotecario y cómo la demanda que se mantenía a la espera volverá al mercado con fuerza, también impulsada por las ayudas a la compra en forma de avales públicos que jugarán un papel clave en la segunda parte del año", destaca el portal inmobiliario en uno de sus últimos estudios.

Esta situación ha provocado también que Bankinter, la entidad que manejaba las peores previsiones para los precios de la vivienda, haya corregido al alza sus estimaciones: en su informe de junio elevó hasta el 3% la subida esperada, frente al 2% negativo que había publicado anteriormente. ¿Qué motivos argumenta? La escasez de oferta, la fuerte subida del precio de los alquileres, las rebajas de tipos de interés y la fortaleza del mercado laboral. Este último también fue reseñado por S&P, que señaló: "El mercado laboral está siendo más resistente de lo que esperábamos, lo que ha significado que el precio de la vivienda se comportase mejor de lo que anticipamos y que la concesión de hipotecas se recuperara más rápido que en ciclos anteriores".

¿Repunte en la compraventa de viviendas?

En los últimos dos años, tras la subida de tipos, el dinamismo del sector bajó, a pesar de que los precios han seguido al alza. Entre enero y mayo, el INE ha registrado 249.124 transacciones, un 4,15% menos que el mismo periodo de 2023 y un 8,72% menos que en 2022. CaixaBank Research, la firma de análisis económico de la entidad, destaca que, a pesar de los retrocesos, "se trata de un nivel de actividad elevado, teniendo en cuenta que permanece un 34% por encima de los niveles de actividad prepandemia". Hasta abril, los números mejoraban las cifras registradas en los mismos meses de 2023, pero el dato de mayo ha sido especialmente negativo.

A pesar de esto, Sociedad de la Tasación, una de las principales firmas de valoración de viviendas del país, considera que el mercado podría estar ante un cambio: "La reducción de las compraventas —en términos acumulados de los últimos doce meses—, se han atenuado ligeramente durante el primer cuatrimestre de 2024. Este posible punto de inflexión del mercado inmobiliario a principios de año podría dar paso ahora a un segundo semestre de recuperación y una incipiente expansión de la actividad inmobiliaria e hipotecaria".

Beatriz Toribio, secretaria general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), cree que, en el corto plazo, el abaratamiento de la financiación "va a generar más tensión en los precios" ante el desequilibrio de oferta y demanda: "Muchos potenciales compradores e inversores han pospuesto sus decisiones de compra a la espera de esta relajación de los tipos en la segunda mitad del año".

La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) también ha detectado un cambio de tendencia: un incremento de volumen del 4% en el número de tasaciones hipotecarias de viviendas y un aumento en el importe global de estas del 7,5%. Además, el índice de confianza de la mencionada tasadora, basado en la percepción de más de 600 profesionales, ha registrado también una mejoría, situándose en 52 puntos sobre 100 al cierre del segundo trimestre de 2024. "Es la primera vez que supera el punto de equilibrio (50) desde septiembre de 2022, confirmando así la recuperación del optimismo por parte del sector inmobiliario", explicaron en un encuentro realizado con los medios de comunicación la pasada semana.