El problema de la vivienda: menos relatos y más medidas

En los años 60 se produjo un fuerte éxodo de población rural a las principales ciudades españolas y no había viviendas para todos los recién llegados a las grandes urbes. En Madrid se produjo el fenómeno denominado barrios de los locos: si la chabola tenía ya puesto el tejado, la Guardia Civil no podía derribarla y había que iniciar un complejo proceso administrativo de demolición. Luego, con dinero de Estados Unidos principalmente, el Ministerio de Vivienda, controlado por la Falange, comenzó a construir barrios enteros con estilo racionalista donde concentrar mucha gente en pisos dignos para los estándares de la época.

Más tarde llegó el boom de construcción y una burbuja que estalló tras la crisis del petróleo en 1973, que en el caso español se complicó con la muerte de Franco y la Transición. El pinchazo de esa burbuja fue muy abrupto, con crisis bancaria incluida, y durante más de una década España sufrió restricciones crediticias y financieras, lo que limitó la construcción de pisos durante el periodo.

Es una historia similar al boom de construcción de viviendas tras nuestra entrada en el euro en 1999 y la crisis posterior a la gran recesión global. El promedio de construcción de pisos nuevos en España desde 1960 es de unos 200.000 anuales, pero durante el boom, entre 1998 y 2007, se llegaron a iniciar unos 700.000 al año. El frenazo fue muy brusco, más brusco que en la crisis de los 70, y en el 2009 se iniciaron tan solo 35.000 viviendas.

La construcción de viviendas es un sector muy intensivo en mano de obra con bajo nivel de productividad. Para construir una vivienda se necesitan unos dos empleos directos e indirectos, por lo tanto entre 2007 y 2009 se destruyeron en España aproximadamente 1,5 millones de puestos de trabajo solo en el sector de la construcción y subió siete puntos la tasa de paro.

La crisis financiera de 2008 y posteriormente la crisis del euro que se inició en 2010 demostraron la necesidad de avanzar en la unión bancaria europea: se transfirió la supervisión bancaria de los bancos centrales nacionales al Banco Central Europeo (BCE) y se endureció significativamente la regulación de la concesión de créditos, en España especialmente al sector promotor inmobiliario, que fue la principal causa de la crisis bancaria y de los bancos o cajas con serios problemas.

Después del túnel

En 2014 finalizó la crisis inmobiliaria, pero nada fue igual a la situación que había antes de entrar en el túnel. Desde entonces la producción de nuevas viviendas tiene un promedio anual próximo a 100.000, la mitad que el promedio histórico. Los promotores se vieron forzados en 2008 a sacar al mercado todo el exceso de pisos y hasta 2013, con la tasa de paro en máximos históricos y la demanda hundida, los precios de la vivienda se fueron desplomando.

Además, la tasa de paro no ha dejado de bajar, salvo el lapsus de la pandemia de coronavirus, y la demanda no ha parado de subir, pero, como se producen muy pocas viviendas, los precios no paran de crecer, especialmente en las ciudades donde aumenta la población, sobre todo desde la crisis sanitaria, ya que el crecimiento de construcción de hogares se ha disparado. Y, de nuevo, como durante el boom de 2000, estamos cerca de niveles récord de llegada de inmigración, que también ayuda a explicar ese fuerte aumento del número de hogares.

Estas son las principales causas que explican la crisis de escasez de vivienda en la que estamos inmersos, pero hay más. El alquiler turístico ha sido un modelo de éxito que ha canibalizado el mercado de alquiler convencional. Durante casi una década, el BCE mantuvo los tipos del ahorro próximos al 0% y eso desvió cantidades ingentes de ahorro a la vivienda con la consecuencia de que buena parte ha acabado en alquiler turístico, sacando esa oferta del mercado y presionando al alza sobre los precios. Los inversores exigen una rentabilidad a esas inversiones de mínimo el 4%-5% y, cuando sube el precio del alquiler, el contagio es directo e instantáneo sobre el precio de la venta de viviendas.

Solución insuficiente

Las subidas de tipos del BCE han tenido cierto impacto sobre la compra de viviendas y, en contra de la intuición de muchos ciudadanos, ha moderado la subida de los precios. Pero no ha sido suficiente, por lo que la única solución será aumentar la oferta y normalizar el mercado convencional del alquiler poniendo limitaciones a la vivienda turística, especialmente en el centro de las grandes ciudades, como ya han hecho Nueva york, Los Ángeles, San Francisco, Miami, etcétera.

La mayor crisis de construcción de vivienda nueva está en la pública de protección social. El modelo sigue priorizando la compra en vez del alquiler, que es donde más escasez existe en este momento y es el principal foco de subida de los precios que afectan muy negativamente a los jóvenes, divorciados y personas de renta media-baja. Además, la burocracia paraliza todo, al igual que en el resto de los sectores.

Conclusión, todo lo relacionado con el sector de la vivienda es pura entropía y caos. La intervención pública está justificada en esta situación, pero el Estado, lejos de ser parte de la solución, es parte del problema y el caos. Necesitamos menos relatos y comunicación política y más medidas efectivas. Franco y la Falange lo hicieron en los años 60 y la democracia puede hacerlo también. Y, si puedes, debes.