5 claves para evitar trampas al buscar piso de alquiler en Barcelona

La nueva ley de vivienda aprobada el pasado abril deja claro que los gastos de gestión inmobiliaria o por hacer el contrato de alquiler ya no corren a cargo del inquilino, sino que los debe asumir el propietario en casos de arrendamiento de larga duración (regulado por la LAU). Hay agencias que hacen trampas y los repercuten como 'servicios' al inquilino. Pero este recurso solo podría justificarse en caso de agencias que, a petición de un cliente, realicen una búsqueda y selección expresa, trabajando directamente para él. No cuando el inquilino contacta con la agencia para ver un determinado piso anunciado, cuyo propietario lo ha puesto en manos de esta. Por el contrario, en alquileres por meses se suele cobrar al inquilino dichos gastos o se aplica un primer mes más caro, por lo que hay que tener presente en qué medida la comisión acaba repercutiendo en un contrato corto.

La creciente oferta de pisos de temporada ha llevado al portal Idealista a crear ya una etiqueta al respecto, que advierte al potencial inquilino de que ese anuncio no es de larga duración. Pero muchos anunciantes aún no añaden esa categoría y obligan al inquilino a leer cientos de anuncios para dar con alguno tradicional. Algunas pistas las dan las agencias operadoras (aparecen en la pantalla y en muchos casos solo se dedican a este segmento). En algunos casos el anuncio alude a "consultar datos sobre la duración del contrato", lo cual ya es significativo. Estos anuncios muchas veces conllevan numerosos gastos fijos asociados: se repercuten suministros (150 euros al mes, sin justificar), limpieza, comisiones y otros, que habrá que sumar. En algunos casos no se pueden visitar sino que se reservan de forma directa.

Es habitual que en casos de pisos que en los últimos cinco años no han estado en alquiler y deben cumplir el límite de precios de alquiler de zonas tensionadas (toda Barcelona), el propietario opte por agregar a parte numerosos añadidos para que se aproxime más al valor de mercado real. Según destaca la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona en el asesoramiento a sus asociados y tras analizar toda la normativa vigente, cuando se trata de un contrato nuevo sometido al índice (creado por el Ministerio de Vivienda) sí se pueden repercutir impuestos como el IBI o las tasas de basuras. Y también los gastos comunitarios. No puede repercutirle el seguro de continente, ni tampoco el de impago de rentas (aunque algunos acuerdan lo contrario si el arrendatario no tiene avalista o referencias, como garantía voluntaria). Si había un contrato anterior que sirve de precedente y ya contemplaba repercusiones de cuotas o gastos, estos se pueden mantener. Si no lo contemplaba, se pueden agregar impuestos, pero no gastos comunitarios.

Normativa en mano, todo anuncio de alquiler debería especificar el precio de alquiler que le corresponde según el índice de referencia de alquileres fijado por el Gobierno y la renta anterior que se había pagado en el último contrato, si lo hubo. En contratos nuevos, se tomará el primero como precio tope (dentro del margen que da el índice para cada caso), independientemente de que el arrendador sea pequeño propietario o gran tenedor. Si en los últimos cinco años hubo un contrato, el pequeño propietario mantendrá el precio anterior, actualizándolo según el IPC o índice estipulado hasta entonces. Si es un gran tenedor, deberá utilizar el precio más bajo entre el índice o el anterior contrato. Pero la mayoría de anuncios de larga duración no especifican esta información y aprovechan el desconocimiento del inquilino. A falta de un régimen sancionador, cualquier irregularidad por omisión o en cuanto a la renta puede ser denunciada en la Agència Catalana de Consum. La Administración no actúa de oficio, de momento.

Una de las grandes deficiencias de la ley de vivienda y del índice de precios aplicado en Catalunya es que no incluye en la limitación a los minipisos de menos de 30 metros cuadrados, de manera que se les aplican precios de libre mercado si antes no habían sido alquilados. Si lo estuvieron, ese último contrato (actualizado) determina el precio. Otro tanto sucede con los de más de 150 metros cuadrados. Y con la obra nueva. Pero a esta casuística hay que añadir otra práctica que se ha convertido en habitual y se beneficia de la exención. Se trata de locales u oficinas reconvertidos en vivienda pero que, por deficiencias o por la densidad de la finca, no han obtenido la cédula de habitabilidad. Al figurar en el catastro con otro uso, no pueden alquilarse como viviendas y por tanto tienen en estos momentos precios de libre mercado. Los anuncios especifican que a esas rentas hay que sumarles un IVA del 21%. Algunos propietarios destacan ahora esta condición como un 'chollo' para inversores, dado que ante la crisis habitacional las administraciones no suelen perseguir estos casos. Otra práctica en auge es compartimentar pisos y anunciar cada uno de forma autónoma como viviendas de unos 20 metros cuadrados, cuando en realidad se trata de habitaciones.