El precio de los pisos suben en el 80% de las grandes poblaciones de Barcelona

La recuperación del mercado inmobiliario arroja signos contradictorios que apuntan a una convivencia de burbuja de precios en algunas zonas puntuales y estancamiento en otras, en las que tendrá que pasar mucho tiempo antes de que se pueda hablar de crecimientos. Desde una perspectiva macroeconómica, las condiciones generales permite pensar que se producirán crecimientos de precios del 8% anual a corto plazo, lo que ya es un aumento destacable. Y lo cierto es que la visión más microeconómica y más cerca de las diferentes características del mercado apuntan igualmente a una burbuja de precios en determinadas poblaciones. Prácticamente el 80% de los municipios de más de 25.000 habitantes de la provincia de Barcelona -donde se concentra la mayor parte de la demanda- han registrado aumentos de precios ya significativos en el último años, según datos provisionales de la tasadora Tinsa.

Algunas poblaciones, como Sant Feliu de Llobregat, acumula variaciones del 14,5% en el tercer trimestre de este años con respecto al mismo periodo del 2015. Los precios en Gavà han subido el 13,6% o Premià de Mar, el 13,7%. Un ritmo de crecimiento similar a medio plazo puede acabar definiendo una clara burbuja de precios, ya que muchas poblaciones con poca oferta y alta demanda "ha recuperado ya el 80% de valor que la vivienda tenía antes de la crisis", según explica Julián Cabanillas, consejero delegado de Servihabitat. Esa situación significa que en estas poblaciones ya están muy cerca de llegar a los precios precrisis, que eran precios de burbuja.

Pero, al mismo tiempo, existe cierto consenso en el sector inmobiliario de que la situación actual es muy diferente a ala que generó las gran crisis del sector. "Son precios precrisis, pero se produce un nivel de oferta y de proyectos iniciados muy inferior a los de entonces", destaca Cabanillas. En realidad, los precios se basan más en una mayor demanda que oferta, más que en la especulación de crecimiento que generó la crisis. Entonces, la demanda basada en la especulación sobre los precios futuros y el inicio de nuevos proyectos se basaban en esa misma especulación.   

NO SE PERCIBE EL RIESGO

El profesor de economía aplicada de la Universitat Autònoma de Barcelona, Josep Oliver, destaca esta misma semana en un informe sobre el sector expectativas de subidas de precios cercanas al 8% anual (un 16%, sumados el 2016 y el 2017), en Catalunya. Aún así comentaba: "no percibimos que exista en este momento riesgo de burbuja de precios". Basaba el comentario en crecimientos del mercado inmobiliario sensiblemente más bajos que los que se produjeron durante la burbuja.

La realidad es que no son comparables los mercados del 2006 -previo a la crisis- y el mercado actual. O dicho, de otra forma, la sociedad ha cambiado sustancialmente en una década. Según Fernando Cirera, director general de Corp Inmobiliaria, en la actualidad se compra por tres motivos específicos: "Por necesidad, porque el comprador tiene solvencia suficiente o porque considera que el precio es el adecuado". Y, probablemente, la explicación más precisa es que compra quien se ajusta a esas tres condiciones.

La tipología del comprador ha cambiado con respecto al que generó la burbuja. Es cierto que aumenta el número de compradores que invierte -más que compran- en pisos. Pero esa cifra es aún reducida. Compran básicamente familias con ahorros e ingresos suficientes que se plantean la reposición. "Familias a las que la vivienda anterior se les ha quedado pequeña o que están en condiciones de mejorarla la vivienda anterior", comenta Juan Velayos, consejero delegado de Neinor. Compran extranjeros residentes en España, un 16% de las operaciones las realizan personas con pasaporte de otros países y comprar inversores. Personas con algunos recursos que no encuentran alternativas en los mercados financieros y que apuestan por la revalorización de la inversión en ladrillo.

CONDICIONES SOCIALES

La relación entre compradores y no compradores no es simétrica. Aumenta progresivamente el número de personas que necesitan una vivienda pero tampoco se plantean la compra. La inestabilidad del mercado laboral, los sueldos que hacen imposible afrontar una hipoteca, la movilidad laboral, la formación de nuevos hogares por el aumento de familias monoparentales y la poca disposición de los jóvenes a contraer demasiadas ataduras componen un panorama social que se aleja del caldo de cultivo que generó una crisis inmobiliaria. Pese a que la situación macroeconómica persiste en añadir leña al fugo: tipos de interés en mínimos históricos y la banca dispuesta a financiar la compra de viviendas para sobreponerse a los estrechos márgenes y crecimientos del producto interior bruto (PIB) que hacen pensar en la recuperación del empleo --precario, eso sí--, antes o después tendrá que ocurrir: "Todo esto no significa que con tiempo suficiente no volvamos a caer en la misma situación que generó la burbuja, pero requerirá tiempo", afirma Cabanillas.

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