BOSQUE DE GRÚAS EN LA PLAYA DE LA MALVARROSA, EN VALENCIA.
La tierra para el que la recalifica. Esta adaptación libre de la vieja máxima de las revoluciones agrarias ilustra uno de los principios que en los últimos años ha regido el urbanismo en España. Los expertos coinciden en que la discrecionalidad que acompaña a la disciplina urbanística, sumada a la codicia, ha facilitado tantos pelotazos.
Que un terreno sin valor pase a ser un preciado solar depende de una decisión arbitraria. Es lo que el urbanista y profesor de la Universidad Carlos III Gerardo Roger define como la "alquimia que transforma los patatales en solares".
Catalunya y Euskadi optaron por redactar reglamentos que establecen un control sobre las planificaciones urbanísticas municipales y sobre el conjunto del territorio autonómico. El resto de comunidades, pudiendo hacerlo, se inhibieron y dejaron vía libre a los ayuntamientos.
LA FUENTE DE FINANCIACIÓN
La Administración, en la mayoría de los casos los ayuntamientos, es la que decide si un terreno es urbanizable o no, o sea, si no vale nada o cuesta miles o millones de euros. Son los planes de ordenación urbanística, pero sobre todo sus modificaciones parciales.
Para un municipio mediano, los ingresos vinculados al ámbito urbanístico (el impuesto sobre bienes inmuebles y los aplicados a licencias de obras y a transacciones inmobiliarias) pueden suponer más de un 60% del total recaudado. Por lo tanto, las haciendas locales dependen de estos impuestos.
LA LOTERÍA URBANÍSTICA
A
diferencia de las obras públicas, el urbanismo no está vinculado a la complejidad de los concursos. Por eso los expertos hablan de la lotería urbanística. La discrecionalidad, acompañada de los grandes beneficios que se obtienen con las plusvalías, genera un cóctel explosivo que acaba en menos casos de lo deseable ante un juez y en la cárcel. El mapa de la corrupción urbanística ocupa con mayor o menor intensidad toda la geografía.
Los casos de prevaricación, malversación de fondos públicos, cohecho y falsificación han proliferado sin distinción de siglas políticas ni tamaño del municipio. En cambio sí puede comprobarse que en determinadas zonas, sobre todo en la costa mediterránea, Andalucía, Baleares y Canarias, se concentra una mayor cifra de presuntas irregularidades.
"La corrupción forma parte del sistema". La afirmación es del abogado y profesor de la Universitat Pompeu Fabra Carles Pareja, que añade que por eso es imposible erradicar las prácticas abusivas. Pero los expertos coinciden en que la legislación dota a las administraciones de instrumentos suficientes para establecer un importante control. De la aplicación que se haga de ellos se deriva una mayor o menor permisividad con los abusos urbanísticos.
¿Cuántas Marbellas hay en España? Los expertos consideran que por cifra de implicados y volumen de dinero es difícil que pueda aparecer otra igual, pero eso no significa que a menor escala no surjan nuevos casos.
UN PAÍS EN VENTA
El secretario de Planificació Territorial del Gobierno catalán, Oriol Nel.lo, afirma que el problema "no reside en lo adjetivo, o sea la corrupción, sino en lo sustantivo, la ocupación del territorio".
Sobre la protección del territorio, hay un antes y un después de 1998. Ese año el PP aprobó una ley de liberalización del suelo que convirtió en potencialmente urbanizable todo aquello que no estuviera expresamente protegido. Como ironiza el profesor Roger, España es "una, grande, libre y urbanizable".
El año pasado se inició la construcción de 800.000 viviendas, una cifra similar al total de las existentes hoy en la ciudad de Barcelona. Tanta demanda y tanta facilidad y discrecionalidad en manos municipales son una terrible tentación que algunas autonomías han combatido ejerciendo competencias que han permitido regular el urbanismo a escala supramunicipal. Catalunya y Euskadi fueron las primeras, pero a otras, como a Andalucía con Marbella, "les ha pillado el toro", en palabras del profesor Roger.
La pugna entre autonomías y municipios, celosos de sus competencias, ha sido una constante en las comunidades más dirigistas. Pese a ello, no faltan alcaldes que reconocen que la "injerencia" de algunos gobiernos autonómicos seguramente ha salvado a más de un ayuntamiento.
Una de las normativas pioneras es la catalana y va asociada a un nombre: Joan Antoni Solans. Con más de 30 años vinculado al urbanismo, se ganó el apodo de el hombre del lápiz porque fue él quien durante dos décadas decidió qué suelo era urbanizable y cuál era intocable.
Ese férreo control de la Administración nacionalista generó no pocas trifulcas con alcaldes de izquierdas, bastantes de los cuales reconocen ahora en privado que no es una mala fórmula. El propio Solans, ahora profesor de la Pompeu Fabra, afirma que él se limitó a "fijar unas reglas del juego a partir de una lógica urbana". Carles Pareja coincide con Solans en que este intervencionismo es "un elemento disuasorio", porque evita que la decisión final esté en manos de una sola administración.
SOLUCIÓN A LARGO PLAZO
La nueva ley de suelo que entrará en vigor el 1 de julio intenta poner orden en el caos. Todos los convenios urbanísticos deberán contar con la aprobación del pleno municipal. Además, la Administración, a la hora de expropiar, evaluará el terreno a partir del precio que tenga en ese momento y no por lo que pueda llegar a costar una vez esté urbanizado. Los redactores del texto confían en que si la Administración da ejemplo podrá influir, aunque sea de manera lenta, en todo el sector.
El ritmo de entrada de activos financieros procedentes de la bolsa, la capacidad de endeudamiento de las familias y sobre todo las políticas públicas determinarán el futuro. El objetivo es acabar con la paradoja que representa que cada vez haya más viviendas y, en cambio, aumente la dificultad para acceder a ellas. Mientras, aquellas urbanizaciones --por abusivas que sean-- que ya están aprobadas difícilmente se modificarán porque la seguridad jurídica ampara a sus promotores.
LAS IMÁGENES Y EL HUMOR